La inversión en activos logísticos en América Latina y el Caribe atraviesa un momento de redefinición, marcado por la demanda creciente de infraestructura moderna y la presión de un comercio exterior cada vez más competitivo. Según estimaciones de mercado, el sector regional alcanzó en 2025 un volumen cercano a los 366.100 millones de dólares, impulsado tanto por la expansión del comercio electrónico como por la reconfiguración de las cadenas de suministro globales.
Desde centros de distribución hasta parques industriales y puertos de nueva generación, la región se consolidó como un espacio de interés para inversionistas locales e internacionales, aunque con un ritmo de crecimiento desigual según el país y el sector. Uno de los principales motores de esta transformación sigue siendo el comercio electrónico, que profundizó la necesidad de contar con bodegas automatizadas y ubicadas cerca de los grandes centros urbanos. Brasil, México y Chile continúan liderando la captación de proyectos logísticos, mientras que mercados emergentes como Colombia y Perú avanzan con planes de expansión portuaria y corredores intermodales.
México, epicentro de una ola de consolidación entre REIT industriales
El caso más visible de 2026 es la disputa por el control de FIBRA Macquarie, uno de los principales fideicomisos de inversión inmobiliaria industrial de México, con 245 propiedades industriales y más de 3,4 millones de metros cuadrados de área bruta rentable. En febrero, FIBRA Prologis —el mayor propietario y operador de inmuebles industriales Clase A del país, con 518 propiedades y 8,1 millones de metros cuadrados de portafolio al cierre de 2025— anunció un acuerdo vinculante con Macquarie Asset Management para asumir los derechos de administración de FIBRA Macquarie y lanzar una oferta pública de adquisición por hasta el 100% de sus certificados. La operación desató una verdadera puja corporativa: FIBRA Mty y FIBRA Next presentaron ofertas competidoras, esta última con una propuesta mixta de efectivo y certificados propios valuada en unos 37.460 millones de pesos, en una disputa que el mercado interpreta como una apuesta de largo plazo sobre el rol de México como plataforma logística para Norteamérica.
Ese proceso de consolidación se inscribe en un contexto de fuerte atracción de inversión productiva: solo en 2026, México sumó 52 nuevos proyectos de inversión estratégica vinculados a manufactura y tecnología, con foco en parques industriales y centros logísticos en regiones clave del país. El fenómeno de nearshoring, sumado a la expansión de operadores de comercio electrónico como Mercado Libre, mantiene la vacancia de naves industriales Clase A por debajo del 3% en algunos submercados del eje del Bajío y la frontera norte, según relevamientos de mercado del sector inmobiliario comercial.
Fondos de pensiones y aseguradoras, refugio de largo plazo
Los activos logísticos se consolidaron como un refugio para la inversión institucional. Fondos de pensiones, aseguradoras y compañías de private equity incrementaron su participación en desarrollos de infraestructura logística, atraídos por su estabilidad a largo plazo y la resiliencia que mostraron durante la pandemia; según analistas del sector, estos proyectos ofrecen retornos sostenibles incluso en escenarios de volatilidad económica. Entre los actores que lideran hoy el mercado inmobiliario logístico e industrial de la región se destacan, además de Prologis y sus vehículos mexicanos, Brookfield Asset Management, Fibra Uno (FUNO), Vesta —que en su último balance reportó una ocupación superior al 92%— y, en el segmento de real estate comercial de Brasil, BR Malls Participações y Multiplan Empreendimentos.
El Caribe, por su parte, apuesta a su localización estratégica como puente entre América y Europa. República Dominicana y Panamá reforzaron su atractivo con nuevas zonas francas, terminales portuarias y acuerdos que potencian su papel como hub regional. Los desafíos, sin embargo, persisten en materia de costos energéticos, conectividad terrestre y marcos regulatorios, que en algunos casos limitan todavía la entrada de nuevos capitales a la subregión.
Sostenibilidad y brecha regulatoria, los próximos desafíos
A nivel regional, la inversión enfrenta también un dilema ambiental. Las crecientes exigencias en materia de sostenibilidad obligan a que los desarrollos logísticos incorporen estándares de eficiencia energética, transporte limpio y construcción verde, una tendencia que ya domina los mercados de Estados Unidos y Europa y que empieza a consolidarse en América Latina como requisito para acceder a financiamiento internacional y atraer clientes globales.
Persisten, no obstante, obstáculos estructurales: la falta de coordinación entre gobiernos y sector privado continúa siendo uno de los principales frenos. Mientras países como México avanzaron con asociaciones público-privadas para modernizar corredores ferroviarios y puertos, en otras economías la burocracia y la inestabilidad política ralentizan los proyectos. La necesidad de marcos normativos claros y mayor seguridad jurídica se perfila así como condición indispensable para sostener el actual ciclo de inversión, en un año en el que la región entra con un crecimiento económico moderado —proyectado en 2,2% para 2026 según Bank of America— pero con tasas de interés más bajas y una ventana de oportunidad que los analistas describen como favorable tanto para la renta fija como para la renta variable ligada a infraestructura.
